建築さん都市計画詳細

容積率について
(法52条)

容積率とは…: 以前は『延べ面積の敷地面積に対する割合』と呼ばれていました; つまり、建築物の敷地に対するボリュームの割合と考えても良い…

容積率の制限について

容積率は

(1)都市計画で定める容積率『法定容積率』『指定容積率』

用途地域	都市計画で定める容積率
第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域	5/10, 6/10, 8/10, 10/10, 15/10, 20/10
第一種中高層住居専用地域第二種中高層住居専用地域	10/10, 15/10, 20/10, 30/10
第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域・工業地域・工業専用地域(注1)	20/10, 30/10, 40/10
商業地域	20/10, 30/10, 40/10, 50/10, 60/10, 70/10, 80/10, 90/10, 100/10
用途地域の指定なし	40/10(注2)

注1：高層住居誘導地区内で住居部分が2/3以上の場合には、特例が設けられている

注2：用途地域の指定のない区域内で特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では、10/10, 20/10, 30/10 のうちいずれかが定められる

[読み方]15/10はつまり150％敷地面積に対して150％の延べ面積までOKということ

(2)前面道路の幅員により定める容積率『道路容積率』

前面道路幅員が12m未満である場合にのみ適用される

用途地域	A
第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・特定行政庁が指定する区域	4/10
その他の区域	6/10

前面道路幅員にAを乗じた値が道路容積率となります

[例]前面道路幅員が6mで用途地域が準住居地域の場合

道路容積率＝ 6 × 4/10 ＝ 24/10

上記(1)、(2)の2つに大別され、そのどちらか厳しい方をその敷地の容積率として採用することになります

[例題]以下のような敷地に建築できる最大延べ面積を求めよう

準住居地域：
法定容積率は30/10
道路容積率は6×4/10＝24/10
よって道路容積率のほうが厳しいので道路容積率24/10を採用するため

敷地面積600㎡×道路容積率24/10 ＝ 1440㎡

商業地域：
法定容積率は50/10
道路容積率は6×6/10＝36/10
よって道路容積率のほうが厳しいので道路容積率36/10を採用するため

敷地面積300㎡×道路容積率36/10 ＝ 1080㎡

よってこの敷地に建築できる最大延べ面積は

1440㎡＋1080㎡＝2520㎡

となる

特定道路による前面道路の緩和について
(法52条6項)

敷地が、特定道路(幅員15m以上の道路)に接続している幅員6m以上12m未満の前面道路があり、特定道路からの距離が70m以内である場合

特定道路に接続
幅員6～12mの前面道路
特定道路までの距離70m以内

上記の場合前面道路は緩和される

Wa = {(12 - Wr ) × (70 - L ) / 70 } + Wr

Wa ：緩和される幅員
Wr ：敷地が面する前面道路の幅員
L ：特定道路から敷地までの距離

ちょうど上記の斜めの線が緩和された幅員ということになります

建蔽率(けんぺいりつ)について
(法53条)

建蔽率とは…: 以前は『建築面積の敷地面積に対する割合』と呼ばれていました; つまり、建築物の敷地に対する建物の広さの割合と考えても良い…

主に、延焼を防止するためのものである

建蔽率は下表のようになる

⇒防火⇒	防火指定なし準防火地域		防火地域内に耐火建築物を建築する
↓用途地域↓	一般	角地	一般	角地
第一・二種低層住専第一・二種中高層住専工業専用	3/10 4/10 5/10 6/10	4/10 5/10 6/10 7/10	4/10 5/10 6/10 7/10	5/10 6/10 7/10 8/10
第一・二・準住居地域準工業地域工業地域	6/10	7/10	7/10	8/10
近隣商業商業	8/10	9/10	10/10まで制限なし
指定なし	7/10	8/10	8/10	9/10

延焼防止が主たる目的であるため、角地や防火地域内耐火建築物を建築する場合、上表のように建蔽率は変化することになります

上の表を見ると、全部角地の方が建蔽率が高いっぺ

建蔽率の制限を受けない建築物について
(法53条4項)

建蔽率の制限を受けない建築物とは…: 交番・公衆便所・公共用歩廊に類するものや、公園・広場・道路・川などの内にある建築物をさしこれらのように安全上・防火上・衛生上支障がないものには制限は適用されません

高さ制限について
(法55～56条)

絶対高さ制限・道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限

の４種類がある

絶対高さ制限とは…: 第一種低層住専or第二種低層住専内では高さが10mまたは12mを超えてはならない; (法55条)
道路斜線制限とは…: 道路幅員により斜線をとり、その線の内部のみ建築可とする; (法56条1項一号)

道路斜線制限のみ、前面道路中心線を高さの基準とする
道路中央は雨水の排水などのために幅員の中央部が一番高くつくられるので、道路境界線より高くなっている

	建築物がある地域or区域	容積率の限度	適用距離 (L)	数値
１	第一・二種低層住専地域第一・二種中高層住専地域第一・二種・準住居専用地域	20/10 以下の場合 20/10 を超え 30/10 以下の場合 30/10 を超える場合	20m 25m 30m	1.25
２	近隣商業地域商業地域	40/10 以下の場合 40/10 を超え 60/10 以下の場合 60/10 を超え 80/10 以下の場合 80/10 を超える場合	20m 25m 30m 35m	1.5
３	準工業地域工業地域工業専用地域	20/10 以下の場合 20/10 を超え 30/10 以下の場合 30/10 を超える場合	20m 25m 30m	1.5
４	用途指定のない区域	20/10 以下の場合 20/10 を超え 30/10 以下の場合 30/10 を超える場合	20m 25m 30m	1.5

容積率の限度にはもちろんその地域の容積率計算で厳しい数値をその容積率とするっぺ

道路斜線制限は敷地全部に適用されるものではなく、下図(上表)の L の範囲となる

上図は上表にもあるように、住居系の用途地域のときを表してあり、その他工業地域や商業地域のときは、1.25⇒1.5として計算する

外壁後退したときは、以下のようになる

上図のように外壁後退(セットバック)したほうが、制限が多少緩和されます

隣地斜線制限とは…: 隣地境界線から斜線をとり、その線の内部のみ建築可とする; (法56条1項二号、令135条の3); 目的：隣地の採光・通風のためになされる制限である

第一・二種低層住専を除く住居関係地域(上左図)において…: 隣地境界線から当該建築物敷地内の位置までの距離に1.25を乗じた積に20mを加えたもの
住居関係地域以外の用途地域(上右図)において…: 隣地境界線から当該建築物敷地内の位置までの距離に2.5を乗じた積に31mを加えたもの

セットバック(外壁後退)した場合、敷地境界線(隣地境界線)が敷地と反対側(上図でいうと左側)にあるものとみなすことができます

北側斜線制限とは…: 南隣の日照確保のため、当該敷地北側に設けられる制限; (法56条1項三号); 特徴：低層住専と中高層住専にのみ定められたものである

第一・二種低層住専においては…: 上述した、隣地斜線制限の図において20mの部分を5mとして考えたもの; (勿論北側の敷地境界線についてのみである)
第一・二種中高層住専においては…: 同上であるが、20mの部分を10mとして考えたもの; (同上)

このままではわかりにくいので、上述した4つの制限をすべてまとめて表記すると

	絶対高さ制限	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限
第一・二種低層住専	10m or 12m	1.25 × la	-----	5m + (1.25 ×lc)
第一・二種中高層住専	-----	1.25 × la	20m + (1.25 × lb)	10m + (1.25 ×lc)
第一・二・準住居	-----	1.25 × la	20m + (1.25 × lb)	-----
その他の地域	-----	1.5 × la	31m + (1.25 × lb)	-----

la：敷地内の高さ制限を求めたい地点から、道路の反対側までの距離
lb：敷地内の高さ制限を求めたい地点から、最も近い隣地までの距離
lc：敷地内の高さ制限を求めたい地点から、真北方向の隣地までの距離

この表を見れば一目瞭然だっぺ

高さ制限の緩和について
(令132条～135条の4)

道路の反対側に川や公園などがある場合
(令134条)

反対側にある川や公園などを道路の幅員に加える
隣地との間に川や公園などがある場合
(令135条の3第1項一号)
隣地境界線がその川や公園などの中央部にあるものとする
道路面と敷地面(地盤面)に高低差がある場合
(令135条の2)

道路と敷地とに1m以上の高低差がある場合(H-1)/2だけ地盤面が高くなったとして道路斜線を計算する
敷地の地盤面が隣地より低い場合
(令135条の3第1項二号)
敷地の地盤面が隣地の地盤面より1m以上低い場合(H-1)/2だけ地盤面が高くなったとして隣地斜線を計算する
2以上の道路に接する場合
(令132条)
[1]2つの前面道路が交わる場合

最も広い道路幅員の2倍かつ35m以内は広い道路が直交するものと考えて計算する
さらに狭い道路の中心線より10mを超える部分も最も広い道路があるものと考えて計算する

[2]2つの前面道路が平行する場合
最も広い道路幅員の2倍かつ35m以内と、狭い道路の中心線から10mを超える部分は最も広い道路が敷地に接して平行しているものと考えて計算する

防火地域・準防火地域の建築制限について
(法61条～67条)

防火地域内の建築物について (法61条): 階数が3以上or延べ面積100㎡を超える建築物⇒耐火建築物とする; その他の建築物⇒耐火建築物or準耐火建築物とする; 上記2つを原則とする

防火地域内の木造建築物について: 50㎡以内の平屋附属建築物について、外壁及び軒裏を防火構造とすることが認められるものや、不燃構造の卸売市場・工場は適用除外である; 高さ2mを超える門又は塀は不燃材料とする

準防火地域内の建築物について (法62条): (1)地階を除く階数が4以上の建築物 or 1,500㎡を超える建築物⇒ 耐火建築物; (2)延べ面積500㎡を超えand1,500㎡以下の建築物 ⇒ 耐火or準耐火建築物; (3)地階を除く階数が3の建築物は耐火建築物 ⇒ 耐火建築物or準耐火建築物or外壁の開口部の構造や面積、主要構造部の防火措置、その他事項について防火上必要な技術的基準に適合する建築物

準防火地域内の木造建築物について: 2階建以下and延べ面積500㎡以下 ⇒ 『その外壁and軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造とし、これに附属する高さ2mを超える門又は塀で当該門又は塀が建築物の1階であるとした場合に延焼のおそれのある部分に該当する部分を不燃材料で造り、又覆わなければならない』という要件を満たせば建築可能

建築物が防火地域・準防火地域の内外にわたる場合の措置について (法67条): (1)建築物の全部について制限の厳しいほうの地域に属するものを適用する(防火壁等がない場合である)『上図の上半分』; (2)制限の緩いほうの地域において防火壁で区画された場合、防火壁外の部分について制限の緩いほうの地域の規定を適用する『上図の下半分』

特殊建築物に対する措置について (法別表第1): 防火地域・準防火地域内問わず、特殊建築物は法別表第1の制限を受けるため、階数・規模・用途等で判断しなければならない

建築協定について (法69～77条)
建築協定の概要について (法69条): 建築協定提出を受けた市町村長は、その旨を公示し、20日以上関係者にそれを公開し、意見聴取等を行いその記録を添えて都道府県知事に提出する
(法69条); 建築物利用増進・土地環境改善のための協定であり、一定区域内の土地の所有者等がその区域内の建築物の敷地・位置・構造・意匠・形態等の基準を定めます; ただし建築協定を締結できるのは、事前に市町村の条例により『建築協定を締結できる旨』を定めている場合に限られます
建築協定認可申請について (法70～72条): 建築協定を締結しようとする土地の所有者等は、建築協定の区域や基準、有効期間、協定違反時の措置を定めた建築協定書を作成し特定行政庁に提出して、認可を受けることになる; 建築協定締結時には、土地の所有者等の全員の合意が必要である; ただし借地権目的の土地である場合借地権を持つ者の合意があればよく、借地権目的の土地の所有者の合意を必要としないないと判断できれば、その建築協定を認可し、市町村長は建築協定書を一般の縦覧に供することになる
建築協定認可について (法73条): 特定行政庁は建築協定認可申請が、その土地の建築利用を不当に制限したりし
建築協定の変更と廃止について (法74、76条): 変更を求める場合は、特定行政庁に申請し、許可を得る必要がある; 廃止を求める場合は、建築協定区域内の土地の所有者等の過半数の合意があれば、特定行政庁の認可を受けることにより廃止することが可能となる
建築協定の効力について: 建築協定公告日以降に建築協定区域内の土地の所有者等になったものにもその効力が及ぶことになる
(法75条); 建築協定上、土地の共有者や共同借地権者は一つの所有者or借地権者とみなされる
(法76条の2)
一人建築協定について (法76条の3): 建築協定は普通複数の当事者による合意により締結されるものではあるが、一人の土地の所有者のみでその土地の建築協定を定めることができる; 一人で建築協定を定めようとするのであれば、建築協定区域・建築物に関する基準協定有効期限・違反時の対応等を定めた建築協定書を作成し、特定行政庁へ提出してその認可を受けなければならない; 認可を受けた建築協定に関しては、認可を受けた日から一年以内に、その建築協定区域内の土地所有者が2人以上の土地の所有者などが存在することとなったときから効力を発揮する

宅地分譲なんかで土地の所有者が複数になる場合などが考えられるっぺ